“过去想的只是投机，现在也要慢慢学会经营实业了。”谈及过去几年的起起伏伏，温州炒房客刘云(化名)近日向《第一财经（微博)日报》记者如是感慨。

2010年，刘云联合几名温州人以一个多亿的价格买下杭州某小区的大部分商铺，原本想着等两年后升值出手，不料市场风云突变。“现在明显被‘套牢’了，周边配套也没有跟上，根本没法卖，我正和朋友筹划着把这里打造成餐饮一条街呢！”

刘云的窘境只是浙江楼市“遇冷”的冰山一角，作为当年房价“领涨”全国的省份，几经风雨洗礼过后，如今浙江温州、杭州、宁波等代表城市的房价“领跌”全国。

从“领涨”到“领跌”

国家统计局发布的数据显示，9月份，温州、杭州、宁波、金华新建商品住宅销售价格同比分别下降16.4%、8.8%、8.6%和7.6%，跌幅居全国70个大中城市前四位。

进入下半年，全国楼市普遍回暖，据中国指数研究院发布的数据，10月百城(新建)住宅均价环比上涨0.17%，自今年6月之后连续5月维持上涨趋势。然而，在全国楼市均价稳步上行的大背景下，浙江省的上述几个主要城市的房价却逆市“领跌”。

而与8月份相比，温州商品房价格环比下降0.8%，跌幅居70个城市之首。金华、宁波分别环比下降0.3%和0.2%，环比跌幅分别居第5位和并列第6位。

杭州、宁波、温州等地成交盛况不再，位于浙江省中部的义乌市开始打起退堂鼓，主办方索性取消了原定于11月初开始的“第十九届义乌房地产交易会”。

据悉，过去10年，义乌房交会已连续举办18届，且从未中断；今年8月，主办方开始筹备展会，但时至10月，仅20余家房产商报名，人气不足致展会最终无奈“夭折”。

从今年上半年开始，温州开发商为了回笼资金，普遍开始实行以价换量的策略。据温州市房产交易登记中心统计数据，今年5月份以来，温州市连续5个月一手房成交量突破千套，曾经的一些“地王”项目也以近成本价开盘跑量销售。

对此，有不少业内人士分析认为，此前，浙江主要城市的商品房库存比较大，不少楼盘投资客较多导致空置率高。今年以来，在开发商主动“以价换量”的基础上，浙江楼市出现了“成交量创新高、成交价再探底”的新特点。

此外，国土资源部公布的全国第三季度总体地价的情况显示，温州是全国地价降价幅度最大的城市，本季度住宅地价同比下降18.03%。

从炒房到经营项目

在近日举行的“2012中国宁波房地产高峰论坛”上，部分专家和参会开发商认为，调控或还会持续较长时间，而宁波楼市未来供大于求局面难改，房价或难再出现暴涨。

一位开发商在该论坛上还称，稳定的房地产市场是房企最大的利好，房价暴涨时候，不仅开发商拿地价格水涨船高，而且蜂拥而至的“炒房客”还会带来实体经济“空心化”。

然而，这位开发商所担忧的“空心化”问题，在如今现实版的浙江楼市中却出现了一些变化——部分被“套牢”的投资客开始有了经营实业的打算“算是应了那句老话，‘出来混，迟早是要还的’。”刘云向记者介绍，“炒房真的没啥技术含量，就是低买高卖。我也曾经辉煌过，但是现在不想再折腾了，就琢磨着把这个项目经营好。”

显然，玩惯“倒腾房产”的刘云对于经营实业还欠些经验。

他向记者笑言：“你也给我出出主意啊，我觉得单做餐饮也不行，毕竟有十多家商铺，我最近正在和山东的一家拍卖公司谈合作，也想引入几家文化企业，来提升整个小区的档次和氛围。”

据刘云介绍，过去两年严厉的楼市调控，确实让不少炒房客损失惨重，“我的情况还算不错的，不少人不但血本无归，甚至还要欠上一屁股债。”

据悉，新一轮调控持续至今，温州房价普降三到四成，有市场分析人士称，昔日叱咤全国市场的“温州炒房团”，在本轮房地产调控中有可能全军覆没。

一位温州当地开发商告诉记者，今年楼市回暖主要靠刚需和改善型需求，不过，温州当地还是有不少活跃的投资客。“在一些‘日光盘’中，投资客的比例还能达到三成左右。但现在开发商都很低调，即使首日售罄也不敢大肆宣传。”该开发商称。